“三亿体育网页版”商业地产迎政策暖风：营改增助力住房供应新模式

营改增全面冲出转入倒计时。房地产行业营改增的实行倍受业内注目。

中金公司预计，营改增后房地产仅有行业税负将上升620亿元，预计行业净利润减少460亿元。营改增除推展房地产投资外，还将为开发商在低库存地区建构降价和去库存空间。在利润率受到断裂的背景下，大部分开发商将获益营改增，毛利率就越较低、房地产开发业务占到比越大的公司享用的增税幅度越大。

业内人士回应，政策实施后，将受到影响商业地产及产业地产的销售，并减少一般企业对于持有人型物业的投资，长年来看对房地产投资有夹住起到。高端项目受益多营改增涉及规定表明，房地产开发企业销售研发不动产时，以获得的全部价款和价外费用，扣减转让土地时向政府部门缴纳的土地价款后的余额为销售额，税率为11%。

市场人士指出，土地成本能否抵扣是营改增实行后对开发商影响的关键。五谷丰登证券分析师王琳回应，房地产行业的成本主要由土地、建安和财务成本包含。

地方政府无法出示增值税发票，利息成本须要等金融服务业展开营改增后才能获得发票。如果土地及利息成本无法抵扣，则相等于营业税由目前的5.5%下降至6.75%，地产商面对税负减少的风险，且毛利越高的项目税收开销越大。

如果政策尤其规定容许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则将大幅度减少开发商税收成本，由5.5%上升至3.78%。广发证券测算，在土地成本可以再行被扣减及建安成本进项税也可以抵扣情况下，无论是哪类城市，在等价建安成本的情况下，土地成本就越较低，也就是毛利率越高的项目，营改增后受益就越小；土地成本越高，也就是毛利率就越较低的项目，营改增后受益越大。广发证券研究报告表明，在等价土地成本情况下，建安成本比较较高的项目，比如精装修或用于高档的建材，营改增后受益程度更大。

这意味著，原本致力于精装修或稍高端住宅产品的房企，营改增之后受益程度不会更大一些。专家回应，营改增将助推规模化、专业化租赁经营和购租举的住房供应新模式。在内部管理上，开发商不会将建安、咨询和设计等业务外包，增进行业细分、专业化经营。此外，由于建安、设计等成本划入抵扣，不会鼓舞开发商减少精装修房屋供给。

对二手房交易影响中性从税率看作，此次营改增不转变交易税税率。在二手房增值税方面，新的税制规定，对于反感2年的住房，增值税是售价的5%；对于2年以上的住房，减免增值税（一线城市除外）。

对一线城市而言，剩2年反感5年的住房对总价电子货币部分征税5%的增值税，剩5年的住房减免增值税。分析人士指出，各种情况下，税率恒定，营改增对二手房交易影响中性。

银河证券房地产行业分析师李军称之为，从税率上看，营改增前后没显著变化，皆为5%，主要还是税基由价内改变为价外的区别，但不利于减少二手房流通成本。国家税务总局副局长汪康日前回应，个人二手房的税收问题牵涉到千家万户，社会十分注目。国税总局在因应财政部研究个人住房征收问题时，也是十分谨慎的。个人二手房的交易在税收开销上将维持基本平稳，过去二手房营业税的征收政策和征税政策这次都旋转过来了，过去征伐营业税5%，现在改回增值税还是5%，但税收开销实际是减低了。

商业地产迎接小阳春据营改增有涉及规定，2016年5月1日后获得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后获得的不动产开建工程，其进项税额不应自获得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。分析人士指出，这意味著对于那些缺少进项税额的企业，可以通过售予商业地产尤其是写字楼，来减少自身的可抵扣进项税额，从而间接增进商业地产的销售。王琳回应，政策实施后，购买商业地产及产业地产等不动产，将和购买设备一样展开增值税抵扣，这将受到影响商业地产及产业地产的销售，并减少一般企业对于持有人型物业的投资，长年来看对房地产投资也有夹住起到。

王琳称之为，政策将性刺激企业投资，受到影响商业地产、产业地产去库存，政策也未来将会性刺激企业购买办公楼提高办公条件，有助去化写字楼库存。同时，有助减少企业运营成本。将购买不动产的成本展开抵扣，可以减少现有企业的不动产持有人成本，增加企业运营费用。另外，为未来持有人环节减税铺垫。

企业持有人不动产特别是在是房产之后，房产税作为持有人环节的税种将具备调节市场供需结构，诱导投机性市场需求的起到。随着改革的前进，商业地产价格否不会经常出现下跌？回应，财政部副部长史耀斌日前在答记者问时回应，不动产进项税可以抵扣的政策实行后，企业会全然为了抵税而购置大量不动产。对个人来讲，住房出让的政策这次没做到任何变动；对于企业来讲，不管专门从事什么样的经营不道德，首先要看的是经济效益、投资目的。

虽然追加的不动产可以作为进项税抵扣，但如果对生产经营没益处的话，企业也会为了抵扣的目的去大量出售房地产。如果企业投资于不动产，解释期望以后拓展经营业务、占据更大的市场，这归属于企业自身的投资决策问题。

对商业地产研发出租企业而言，其能否获益则各不相同下游租户否能抵扣进项税从而构建增值税分摊。广发证券房地产研究小组首席分析师乐加栋指出，营改增规定获取不动产出租服务，税率为11%。

根据测算，如果商业地产研发出租企业的下游租户是企业租户，并且也是增值税的一般纳税人，那么，该类房企作为业主可以将增值税税负以进项税额的形式移往至下游企业租户，从租户的角度来看，吸附在租金成本上的增值税进项税额可以抵扣它自己的销项税额。于是，在租户租金成本恒定的情况下，在营改增前后，该类房企的租金净收入是下降的。

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